關於房屋代償 |
標題: 關於房屋代償 作者 王主任 於 2015年12月09日 16:55:53 房貸轉貸到新銀行代償後至塗銷原銀行設定期間貸款利率問題我是公家機關上班,原房貸國泰世華,因利率關係轉貸彰化銀行,已簽約並於12/16去地政設定抵押給彰化銀行,12/17撥款代償,但彰化銀行行員表示,在完成國泰世華抵押塗銷前,因屬第二順位,須以基本放款利率4.19%計息,非約定房貸利率1.84%利息,請問這樣合理嗎?是不是只能認了?我問過國泰世華,他們確定沒有這個小動作,因貸款金額大,所以對利差敏感,謝謝! 第一種:如國泰世華、中國信託等等,撥款予房貸戶時,同時代償前順位,代償餘額於取得第一順位抵押權時,解除圈存,讓借款人可動用。亦即未塗銷前順位抵押權時,不讓房貸戶把餘額領走,以降低銀行風險。這樣的撥款方式,是直接把房貸戶的借款總額一次撥入,並按約定的利率計息。 例如:第一順位貸款400萬,第二順位500萬。 12/17撥款500萬,12/17同時代償第一順位400萬,餘額100萬先圈存【註:有些銀行甚至不圈存】。 12/20塗銷,取得第一順位抵押權,房貸戶第一次繳息日為次月相對日,即1/17。 第二種:如華銀、彰銀、一銀【原三商銀】,因放款準則規定,在未取得第一順位抵押權時,不得撥放長期擔保貸款。 因此實務上,於設定第二順位抵押權後,會先以信用科目貸放短期貸款,代償前順位貸款,於成為第一順位抵押權時,再撥長期擔保貸款,而原短期貸款亦在此時清償。也因為放款科目不同,利率不同。 同上例: 12/17彰銀會先撥400萬短期貸款借你【以信用科目,因此利率較高】清償原第一順位貸款400萬。 12/20塗銷國泰世華後,再撥500萬給你,而中間這幾天的利息,會在清償短期貸款時,一併結清,你第一期繳款日是1/20而非1/17。 所以第二種貸款作業方式,你會在你的存摺上,看到好幾行數字接近的金額,差額就是利息。這樣你知道差異性了吧。 這不是彰銀行員的『小動作』,而是行規,並非他故意要如此做,只是或許行員在你對保時,應該解釋清楚。 資料來源:雅虎網路知識家資訊 希望對您個人或周遭有需要貸款購屋的朋友 |
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