房屋土地借款

申請土地貸款的流程如

一、申請

※土地買賣件
當決定購買土地，與代書簽定買賣契約，您可以依據資金需求決定貸款的額度（通常為買賣價5~7成各類地目成數不同），再由代書與銀行聯繫。

※一般土地融資或轉貸件

準備申貸標的土地謄本或權狀影本估價

另補充借財力證明如薪轉明細.扣繳憑單.勞保明細

二、估價
提出土地貸款的申請之後，銀行會根據土地的坪數、座落區域、及地目使用分區、臨路大小等因素進行估價，一般來說將參考近期買賣的成交價格或公告現值來決定可以申貸的金額。

三、審核
當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，銀行通常會根據顧客的基本條件、還款來源、不動產估價等因素，決定貸款案件的准駁與否。

四、對保
所謂「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。

當土地貸款申請經銀行核准後，代書將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，對保當天需由借款人及保證人親自前往銀行辦理開戶手續作為日後撥款及繳款時的帳戶並提供土地權狀正本給予代書辦理設定抵押權利。

五、設定
對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。

六、撥款
抵押權設定完成後，買賣件即可隨時準備撥款，土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償。

七、利率

一般土地貸款利率分為多種

建地約2.5%-4%間如為土建融資前期利率約3.5%起

農地約2.5%-5%間如為農用土地有農用證明利率會更低

工業地約3%起現在銀行承辦工業地貸款利率以慢幅調漲

林地山坡地約3%起如屬保育區或保護基本銀行不會承作

當代書通知銀行確定設定完成後，銀行會在撥款當天以電話向顧客確認，再依程序處理撥款事宜。撥款後借款人與銀行的權利與義務關係即開始生效，借款人只需要每個月定期將應繳金額存入帳戶內，貸款本息將從借款人帳戶中自動扣繳。

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[民間代書貸款小技巧] 支票借款(票貼)利息低 工商融資資金週轉好幫手 選擇合法的票貼融資公司很重要

一般來說除了銀行貸款、民間代書貸款以外

其實還有一種資金快速周轉的方式

那就是支票貼現，也就是所謂的票貼

一般來說發票日並不等於兌現日

實務上都是發票人與持票人雙方同意後的日期

簡單來說，就是支票的兌現日要時間

所以持票人有資金上的需求並急需要現金週轉

持票人便願意用較低價格取得資金

使實際上所得並非與票面價值相符，這就是所謂的支票貼現

但由於支票貼現必須承擔風險（比方說跳票）

所以大多由民間的所謂融資公司、代書或當舖融資公司等來承作

因此需要支票貼現的你

一般來說承做支票貼現有下列要求

年滿20歲，需有國民身份證證明已滿20歲

借款人要有還款誠意

借款人要有還款能力

一定要是合法支票，支票或客票都可以

至於利息的部分一般來說1％~9％不等

完全要看借款人曾經的用票記錄為審核依據

而還款的方式也有採本利攤還或是先以利息攤還為主

最主要是要能讓借款人能輕鬆借款，也能輕鬆還款

想要使用票貼方式度過資金週轉

最重要的還是要找到合法安全的代書或民間融資公司

才能保障你自身權益

如果你也有相同或類似的問題或者需要民間代書工商融資介紹

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房貸轉貸到新銀行代償後至塗銷原銀行設定期間貸款利率問題

我是公家機關上班，原房貸國泰世華，因利率關係轉貸彰化銀行，已簽約並於12/16去地政設定抵押給彰化銀行，12/17撥款代償，但彰化銀行行員表示，在完成國泰世華抵押塗銷前，因屬第二順位，須以基本放款利率4.19%計息，非約定房貸利率1.84%利息，請問這樣合理嗎?是不是只能認了?我問過國泰世華，他們確定沒有這個小動作，因貸款金額大，所以對利差敏感，謝謝!
 
目前銀行第二順位代償前順位有二種方式：

第一種：如國泰世華、中國信託等等，撥款予房貸戶時，同時代償前順位，代償餘額於取得第一順位抵押權時，解除圈存，讓借款人可動用。亦即未塗銷前順位抵押權時，不讓房貸戶把餘額領走，以降低銀行風險。這樣的撥款方式，是直接把房貸戶的借款總額一次撥入，並按約定的利率計息。

例如：第一順位貸款400萬，第二順位500萬。

12/17撥款500萬，12/17同時代償第一順位400萬，餘額100萬先圈存【註：有些銀行甚至不圈存】。

12/20塗銷，取得第一順位抵押權，房貸戶第一次繳息日為次月相對日，即1/17。

第二種：如華銀、彰銀、一銀【原三商銀】，因放款準則規定，在未取得第一順位抵押權時，不得撥放長期擔保貸款。

因此實務上，於設定第二順位抵押權後，會先以信用科目貸放短期貸款，代償前順位貸款，於成為第一順位抵押權時，再撥長期擔保貸款，而原短期貸款亦在此時清償。也因為放款科目不同，利率不同。

同上例：

12/17彰銀會先撥400萬短期貸款借你【以信用科目，因此利率較高】清償原第一順位貸款400萬。

12/20塗銷國泰世華後，再撥500萬給你，而中間這幾天的利息，會在清償短期貸款時，一併結清，你第一期繳款日是1/20而非1/17。

所以第二種貸款作業方式，你會在你的存摺上，看到好幾行數字接近的金額，差額就是利息。這樣你知道差異性了吧。

這不是彰銀行員的『小動作』，而是行規，並非他故意要如此做，只是或許行員在你對保時，應該解釋清楚。

資料來源:雅虎網路知識家資訊

希望對您個人或周遭有需要貸款購屋的朋友