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關於房屋代償

標題: 關於房屋代償
作者 王主任 於 2015年12月09日 16:55:53

房貸轉貸到新銀行代償後至塗銷原銀行設定期間貸款利率問題

我是公家機關上班,原房貸國泰世華,因利率關係轉貸彰化銀行,已簽約並於12/16去地政設定抵押給彰化銀行,12/17撥款代償,但彰化銀行行員表示,在完成國泰世華抵押塗銷前,因屬第二順位,須以基本放款利率4.19%計息,非約定房貸利率1.84%利息,請問這樣合理嗎?是不是只能認了?我問過國泰世華,他們確定沒有這個小動作,因貸款金額大,所以對利差敏感,謝謝!
 
目前銀行第二順位代償前順位有二種方式:

第一種:如國泰世華、中國信託等等,撥款予房貸戶時,同時代償前順位,代償餘額於取得第一順位抵押權時,解除圈存,讓借款人可動用。亦即未塗銷前順位抵押權時,不讓房貸戶把餘額領走,以降低銀行風險。這樣的撥款方式,是直接把房貸戶的借款總額一次撥入,並按約定的利率計息。

例如:第一順位貸款400萬,第二順位500萬。

12/17撥款500萬,12/17同時代償第一順位400萬,餘額100萬先圈存【註:有些銀行甚至不圈存】。

12/20塗銷,取得第一順位抵押權,房貸戶第一次繳息日為次月相對日,即1/17。

第二種:如華銀、彰銀、一銀【原三商銀】,因放款準則規定,在未取得第一順位抵押權時,不得撥放長期擔保貸款。

因此實務上,於設定第二順位抵押權後,會先以信用科目貸放短期貸款,代償前順位貸款,於成為第一順位抵押權時,再撥長期擔保貸款,而原短期貸款亦在此時清償。也因為放款科目不同,利率不同。

同上例:

12/17彰銀會先撥400萬短期貸款借你【以信用科目,因此利率較高】清償原第一順位貸款400萬。

12/20塗銷國泰世華後,再撥500萬給你,而中間這幾天的利息,會在清償短期貸款時,一併結清,你第一期繳款日是1/20而非1/17。

所以第二種貸款作業方式,你會在你的存摺上,看到好幾行數字接近的金額,差額就是利息。這樣你知道差異性了吧。

這不是彰銀行員的『小動作』,而是行規,並非他故意要如此做,只是或許行員在你對保時,應該解釋清楚。

資料來源:雅虎網路知識家資訊

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